L’administration de la fiscalité immobilière reste encore sous optimale, aussi bien en ce qui concerne les entreprises que s’agissant des particuliers. L’optimisation à outrance observée au niveau des grands propriétaires fonciers qui n’acquittent presque pas de CFU sur les revenus locatifs tirés des résidences.
En effet, ces entités se sont constituées en Sociétés Civiles Immobilières (SCI) et gérées au niveau des Grandes Entreprises ou des moyennes entreprises et comptabilisent les loyers encaissés en produits sur lesquels ils acquittent soit l’IS (l’Impôt sur les Sociétés) soit I(Immobilier)/BIC (bénéfices Industriels Commerciaux). Il reste aussi noter que les objectifs de la DEMFI ont été fixés dans l’optique que ces grands propriétaires fonciers acquitteraient la CFU sur leurs revenus locatifs. La stratégie pour 2026 doit prendre en compte cette insuffisance pour adapter conséquemment la législation. La non-acceptation de l’impôt foncier (CFU) par la quasi-totalité des propriétaires occupants à titre d’habitation constitue un réel problème pour la mobilisation des recettes de la CFU. Compte tenu des contraintes budgétaires, il est urgent d’adapter notre fiscalité en la matière à la réalité tangible en optant pour une imposition forfaitaire pour cette catégorie à la place de l’évaluation administrative par comparaison. Cette méthode d’imposition au forfait proposée par la Direction de l’Enregistrement et de la Fiscalité Immobilière aura pour avantage : simplicité de la procédure d’évaluation de la base imposable ; acceptation de l’impôt par les propriétaires occupant à titre d’habitation ; augmentation du taux de recouvrement de la CFU.
La stratégie pour 2026 doit prendre en compte cette insuffisance pour adapter conséquemment la législation. Le non-paiement de la CFU sur les bâtiments achevé et non mis en location par leurs propriétaires agissant à titre privé est un réel sujet de préoccupation.
En revanche, il faut noter que d’une manière générale, le foncier bâti et non bâti, non productif de revenus et non inscrit à l’actif d’un bilan échappent complètement à l’impôt foncier. Et pourtant, ces propriétés foncières constituent aujourd’hui des fonds de commerce pour certains qui les donnent en garantie afin d’obtenir des prêts pour financer leur commerce, construire des écoles privées ou bâtir des usines ou des fabriques. Elles alimentent aussi le marché de la spéculation foncière et surtout renchérit le coût du loyer. Il faut donc prévoir pour cette catégorie un Impôt sur le Patrimoine Foncier (IPF) en appliquant un taux acceptable ; par exemple 0,1% sur la valeur cadastrale de ces propriétés foncières. La stratégie pour 2026 doit prendre en compte cette insuffisance pour adapter conséquemment la législation.
I) -La Retenue sur les loyers
Les locations des immeubles appartenant à l’Etat ont l’obligation de retenir 15% des loyer au titre de la CFU. Toutefois le Patrimoine Bati Public encaisse directement le montant brut des loyers sans pour autant reverser la CFU. Il est de même pour les redevances domaniales dues sur les baux emphytéotiques.
Les retenues sur loyers opérées par le Trésor sur les paiements effectués aux propriétaires de bâtiments pris en location par l’Etat ne font pas l’objet de déclaration ni de régularisation auprès de l’Administration fiscale, avec pour conséquence la non prise en compte de ces recettes fiscales dans les réalisations de la DGI en général et de la DEMFI en particulier.
Les loyers payés aux propriétaires des bâtiments occupés par les représentations diplomatiques et consulaires, les institutions internationales telles UNICEF, ONUDI, Banque Mondiale, PNUD, les ONG etc..ne font l’objet d’aucune retenue sur loyers alors que ces entités y sont tenues au regard de l’article 268 du Code Général des Impôts. Pire, les propriétaires réels de ces bâtiments ne sont pas aussi accessibles. Conséquence de la CFU sur ces revenus n’est jamais déclarée ni payée. Le non-paiement de la CFU sur ces redevances payées sur les baux emphytéotiques. La stratégie pour 2026 doit prendre en compte cette insuffisance pour adapter conséquemment la législation.
II)- L’Impôt sur les Plus-Values Immobilières non Professionnels
Le constat est plus qu’alarmant : les ventes de terrains et de de bâtiments ouvrent droit à la perception d’un impôt sur les Plus -Values réalisées lors de ces opérations.
Toutefois, la non-fixation du coefficient d’érosion monétaire par Mr le Ministre des Finances comme préalable pour le calcul de la plus-value immobilière non professionnelle freine la mobilisation de cet impôt pourtant très prometteur au regard de l’importance des flux de mutation d’immeubles observés dans tout le pays. Il est donc urgent de fixer ce point d’érosion pour booster d’avantage cette ligne de recettes. Une proposition dans ce sens est déjà transmise pour appréciation. La stratégie pour 2026 doit prendre en compte cette insuffisance pour adapter conséquemment la législation.
III)-Les droits d’enregistrement
La détaxation de certains actes comme les nantissements des titres de propriétés et des titres de créances jadis taxés au taux proportionnels de 2% contre un droit fixe de 50 000FG a fait chuter cette ligne de recettes. Il faut noter aussi avec insistance la nécessité de mise en place d’une plateforme de digitalisation de l’enregistrement partagée avec tous les acteurs notamment les notaires et autres auxiliaires de justice. La stratégie pour 2026 doit prendre en compte cette insuffisance pour adapter conséquemment la législation.
IV)- La TUV
L’évasion fiscale observé e à ce niveau se passe de commentaire. Ce faible niveau de mobilisation des recettes TUV s’explique par : le retard de l’Etat dans l’annonce et des reports de la date butoir de vente libre des vignettes c’est-à-dire fixée à 3 mois à compte du début des opérations de vente ; le retard et des reports dans la fixation de la date de fin de vie des plaques rouges c’est-à-dire les anciennes plaques ; les propriétaires d’engins roulants n’étant soumis à aucune contrainte de renouvellement ni d’achat de vignette.
La stratégie pour 2026 doit prendre en compte cette insuffisance pour adapter conséquemment la législation.
V)- Les contraintes à lever pour booster les recettes de TUV
Il faut inviter DSD à assurer le reste des financements afin de respecter ses engagements contractuels, dont notamment : Installation des radars ; acquisition de la 3er plaque ; transfert de la base de données des achats de vignettes ; achats de POS pour les opérations de contrôle qui doivent débuter le 1er avril 2023 ; le transfert à la DGI de la base de données des engins déjà immatriculés d’une part, et ceux ayant pris la TUV par exercice ; par nature d’engine et par préfecture d’autre part.
VI- les perspectives pour la direction d’enregistrement et de la fiscalité immobilière (DEMFI)
Elles sont bonnes si toutefois les contraintes ci-hautes citées sont levées.
Les reformes portant sur la digitalisation de la DEMFI doivent continuer courant 2026. Il s’agit notamment :
-Développement des plateformes de recensement et de recouvrement ;
-Mise en place d’une base de données patrimoines ;
-Mise en place d’un référentiel de recensement géospatiale et partage avec la conservation foncière et les services du cadastre ;
-Interconnexion DGI-Conservation Foncière -Cadastre pour une meilleure administration du Foncier ;
-Mise en place d’une plateforme unique d’adressage numérique Géospatiale et Géo-codée.
-La mauvaise gestion des ressources humaines reste et demeure un problème entier au sein de la DGI et de la DEMFI en particulier. Ce problème est tellement important sinon capital dans le fonctionnement et le dynamisme d’une structure administrative bien définie.
En Guinée, la faiblesse des recettes publiques et surtout fiscales est considérée comme l’un des maux qui fragilisent la performance budgétaire pouvant impacter la croissance et le niveau de développement socioéconomique du pays. Il est vrai que la Guinée fait partie des pays les plus pauvres du monde et figure parmi les Etats les plus corrompus, d’après l’Agence qu’on appelle ‘’Transparency International’’, mais ce pays regorge pour autant d’énormes potentialités humaines et naturelles qui, bien exploitées et bien gérées par l’Etat peuvent servir de tremplin pour inverser favorablement l’indice de pauvreté et d’autres facteurs qui freinent sa vraie croissance ou son développement durable.
La situation des recettes fiscales par type de contributeurs est excessivement dépendante du segment des grands contribuables. Les problèmes illustrent parfaitement ce déséquilibre qui traduit une maitrise encore insuffisante aussi bien du segment des moyennes entreprises que de celui des petits contribuables. Au demeurant, l’analyse des contributeurs parmi les grandes entreprises elles-mêmes révèle que moins d’une centaine expliquent la quasi-totalité des recettes collectées sur ce segment. Un tel déséquilibre traduit l’inefficience du contrôle fiscal, aussi bien en termes de rappel des droits additionnels, qu’en ce qui concerne sa capacité à stimuler la conformité fiscale à long terme. La stratégie pour 2026 doit s’attaquer de manière méthodique et radicale à cette insuffisance. L’Afritac du FMI a révélé que la DGI a amélioré le service à l’usager, mais sans impacter véritablement les contribuables citoyens, y compris les plus vulnérables d’entre eux. Un meilleur ciblage des informations à fournir à cette catégorie d’usagers est essentielle pour récompenser leurs efforts de civisme fiscal. L’utilisation des messages en langue locale doit ainsi être systématisée. Une meilleure concertation avec les groupements professionnels les plus représentatifs est indispensable pour prendre en compte leurs besoins, suivre les actions engagées et évaluer leur impact à moyen terme.
La DGI doit trouver les leviers robustes pour inverser le sentiment largement partagé parmi les contribuables citoyens selon lequel « ce sont toujours les mêmes qui payent les impôts en Guinée ». Un équilibre sera recherché entre « l’administration de service de référence » proposant du soutien aux entreprises civiques, y compris ceux connaissant des difficultés passagères, notamment grâce à l’apport des technologies digitales et l’administration coercitive, qui doit être capable de gérer sans complaisance les risques affectant l’efficience de notre système fiscal. Une action ambitieuse portant sur « l’optimisation des recettes fiscales issues du secteur minier » doit être prévue dans la stratégie de 2026. Cette démarche comprendra notamment la mise en œuvre d’un arrêté encadrant le prix de la bauxite ; la mise en place d’une brigade de contrôle spécialisée sur ce secteur ; la mise en place des moyens d’appui au contrôle (abonnement aux bases de données, acquisition de logiciels d’aide au contrôle, etc.) ; le déploiement d’un programme de coaching pluriannuel et le monitoring contenu des résultats et des impacts via le module informatique de suivi du contrôle fiscal.
Dr MAMADOU ALIOU BAH, Inspecteur Principal des Impôts
